Pembiayaan Semula Pinjaman Perumahan: Berbaloi atau Tidak?

Pembiayaan semula pinjaman perumahan (home loan refinancing) boleh membantu anda mengurangkan kadar faedah, mengurangkan bayaran bulanan, memendekkan tempoh pinjaman, atau mendapatkan tunai tambahan. Tetapi, adakah ia pilihan yang terbaik untuk anda? Mari kita lihat kelebihan, kos, dan faktor utama sebelum membuat keputusan.

---

Apa Itu Pembiayaan Semula Pinjaman Perumahan?

Pembiayaan semula bermaksud menggantikan pinjaman rumah sedia ada dengan pinjaman baru, biasanya dengan syarat yang lebih baik seperti kadar faedah lebih rendah atau tempoh pinjaman lebih pendek.

💡 Sebab utama orang memilih pembiayaan semula:
✔ Menurunkan kadar faedah → Mengurangkan jumlah bayaran bulanan
✔ Memendekkan tempoh pinjaman → Mengurangkan jumlah faedah yang dibayar
✔ Menukar jenis pinjaman → Daripada kadar berubah (floating rate) kepada kadar tetap (fixed rate) untuk kestabilan
✔ Dapatkan tunai tambahan (cash-out refinance) → Menggunakan nilai rumah untuk mendapatkan wang tunai

---

Bilakah Pembiayaan Semula Berbaloi?

✅ 1. Mengurangkan Kadar Faedah

Jika kadar faedah semasa lebih rendah daripada kadar pinjaman anda, pembiayaan semula boleh menjimatkan wang dalam jangka panjang.
🔹 Secara umum, jika kadar faedah turun 0.5% – 1%, pembiayaan semula boleh dipertimbangkan.

💡 Contoh:

• Pinjaman: RM500,000, tempoh 30 tahun, kadar faedah 4%
  • Bayaran bulanan asal: RM2,387
  • Diturunkan kepada 3%: Bayaran baru RM2,108
  • ✅ Jimat RM279 sebulan (RM100,440 sepanjang 30 tahun!)

---

✅ 2. Memendekkan Tempoh Pinjaman

Jika anda mampu membayar lebih setiap bulan, memendekkan tempoh pinjaman daripada 30 tahun kepada 15 atau 20 tahun boleh mengurangkan jumlah faedah yang perlu dibayar.

💡 Contoh:

• RM500,000, 4%, 30 tahun → Jumlah bayaran RM859,347
• RM500,000, 4%, 15 tahun → Jumlah bayaran RM665,016
  ✔ Jimat RM194,331 dalam faedah!

---

✅ 3. Menukar Kadar Faedah Berubah ke Kadar Tetap

Jika anda mempunyai pinjaman kadar faedah berubah, pembiayaan semula kepada kadar tetap boleh mengelakkan kenaikan kadar faedah pada masa depan.
🔹 Ini sesuai jika anda menjangka kadar faedah di Malaysia akan meningkat.

---

✅ 4. Dapatkan Tunai Tambahan (Cash-Out Refinancing)

Jika nilai rumah anda meningkat, anda boleh membiayai semula dengan jumlah pinjaman lebih tinggi dan mendapatkan tunai tambahan untuk:
✔ Pengubahsuaian rumah
✔ Pelaburan atau membeli hartanah kedua
✔ Membayar hutang lain (kad kredit, pinjaman peribadi)

⚠ Perhatian: Ini akan meningkatkan jumlah pinjaman anda dan boleh meningkatkan bayaran bulanan!

---

Bilakah Pembiayaan Semula Tidak Berbaloi?

❌ 1. Kos Pembiayaan Semula Terlalu Tinggi

Pembiayaan semula mempunyai kos tambahan seperti yuran guaman, yuran penilaian, dan caj bank. Jika kos ini lebih tinggi daripada jumlah yang anda jimatkan, maka ia tidak berbaloi.

💰 Anggaran Kos Pembiayaan Semula di Malaysia:
✔ Yuran Penilaian: RM500 – RM2,000
✔ Yuran Guaman & Duti Setem: RM3,000 – RM10,000 (bergantung kepada jumlah pinjaman)
✔ Caj Pemprosesan Bank: RM1,000 – RM3,000

🔹 Kiraan Titik Pulang Modal (Break-even Point):
Jika mengambil masa lebih dari 5-7 tahun untuk menjimatkan jumlah yang sama dengan kos pembiayaan semula, ia mungkin tidak berbaloi.

---

❌ 2. Pinjaman Masih dalam Tempoh Lock-In

Sesetengah pinjaman mempunyai tempoh lock-in (3–5 tahun) yang mengenakan penalti 2% – 3% daripada baki pinjaman jika anda membayar awal.

💡 Contoh:

• Pinjaman RM500,000, penalti 3%
• Anda perlu bayar RM15,000 sebagai denda!

Jika anda masih dalam tempoh lock-in, semak sama ada penalti lebih tinggi daripada penjimatan faedah.

---

❌ 3. Memanjangkan Tempoh Pinjaman Tanpa Penjimatan Jangka Panjang

Sesetengah orang memilih pembiayaan semula untuk mengurangkan bayaran bulanan, tetapi akhirnya membayar lebih banyak faedah keseluruhan kerana tempoh pinjaman yang lebih panjang.

💡 Contoh:

• RM500,000, 4%, 20 tahun → Jumlah bayaran RM727,015
• Dibiayai semula ke 30 tahun, 4% → Jumlah bayaran RM859,347
  ✔ Anda bayar tambahan RM132,332 dalam faedah!

---

Bagaimana Menentukan Jika Pembiayaan Semula Berbaloi?

🔹 1. Semak Penjimatan Kadar Faedah
✔ Jika kadar baru sekurang-kurangnya 0.5% – 1% lebih rendah, ia mungkin berbaloi.

🔹 2. Bandingkan Kos Pembiayaan Semula
✔ Pastikan penjimatan faedah lebih tinggi daripada kos pembiayaan semula.

🔹 3. Gunakan Kalkulator Pembiayaan Semula
✔ Anda boleh menggunakan iMoney atau RinggitPlus untuk mengira potensi penjimatan.

🔹 4. Pertimbangkan Matlamat Kewangan Anda
✔ Jika anda ingin mengurangkan bayaran bulanan, memendekkan tempoh pinjaman, atau mendapatkan tunai tambahan, pembiayaan semula mungkin pilihan yang baik.

---

Kesimpulan: Perlukah Saya Membiayai Semula Pinjaman Saya?

✔ Pembiayaan semula berbaloi jika:
✅ Kadar faedah baru lebih rendah (penjimatan RM200 – RM500 sebulan)
✅ Anda mahu memendekkan tempoh pinjaman dan menjimatkan faedah
✅ Anda memerlukan tunai tambahan untuk pelaburan atau tujuan lain

❌ Pembiayaan semula tidak berbaloi jika:
🚫 Kos pembiayaan semula lebih tinggi daripada penjimatan faedah
🚫 Anda masih dalam tempoh lock-in dan dikenakan penalti tinggi
🚫 Anda hanya ingin mengurangkan bayaran bulanan tetapi akhirnya membayar lebih banyak faedah